Информационное обеспечение при оценке недвижимости

Для определения качественных и количественных характеристик объекта оценки Оценщик запрашивает у Заказчика бумажные копии следующих документов:
- Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество – документы, подтверждающие существующие права на объект оценки, в т.ч.: свидетельство о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка из гос. реестра регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), договор аренды земельного участка, решение органов власти о предоставлении (выделении) земельного участка, разрешение на строительство. иные документы, из которых м.б. получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на земельный участок, здание (помещение), сооружение и передаточное устройство, входящие в состав объекта оценки.

- Документы, содержащие сведения о наличии обременений (ограничений) прав на объект оценки, в т.ч.:

договор залога (ипотеки), договор аренды (субаренды), договор доверительного управления, определение суда об аресте имущества, иные документы. Необходимость учета влияния обременений (ограничений) прав на рыночную стоимость оцениваемого объекта, и соответственно состав подтверждающих документов, определяется задачей оценки.

- Документы, выданные органами (организациями), осуществляющими технический учет и инвентаризацию зданий, сооружений, передаточных устройств, в т.ч.: техпаспорт БТИ (выписка из техпаспорта БТИ), справка БТИ о состоянии здания/помещения, экспликация, поэтажный план, иные документы, из которых м.б. получена информация об объемно-планировочных решениях оцениваемых улучшений.

- Данные о физических границах земельного участка, в т.ч.: кадастровый план земельного участка, ситуационный план земельного участка, генеральный план, иные карты-схемы с обозначением строений на земельном участке.

- Справка о балансовой стоимости (остаточной и первоначальной стоимости) объекта оценки по состоянию на последнюю дату в отношении объектов, принадлежащих ЮЛ.

- Справка о величине операционных расходов, связанных с объектом недвижимости, м. включать расчет размера расходов в разрезе следующих показателей:
налог на имущество; платежи за землю (земельный налог, арендная плата); коммунальные платежи (газ, электричество, водоснабжение, канализация, теплоснабжение и т.п.); страховые платежи; расходы, связанные с тех.
обслуживанием здания (обслуживание лифтов, содержание и обслуживание противопожарных систем и систем сигнализации, сервисных систем, средств малой механизации и технологического оборудования); оплата клининга и хозяйственное обслуживание (комплексная уборка помещений здания и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, очистка снега с крыш и тротуаров, дезинсекция и дератизация);
оплата услуг круглосуточной охраны, обеспечение системы контроля доступа, обслуживание паркинга; расходы на управление зданием (эксплуатация здания осуществляется профессиональной управляющей компанией); расходы на текущий ремонт; прочие аналогичные расходы.

- Договора аренды (субаренды), заключенные по помещениям оцениваемого объекта.

- Данные об имуществе, которое не является недвижимым, но которое подлежит оценке в составе объекта оценки.

- Любые другие документы, устанавливающие качественные и количественные характеристики объекта оценки.

Перечень документов для проведения оценки обычно оформляется в виде запроса и направляется заказчику. Передача копий документов оценщику от заказчика оформляется актом приемки-передачи документов (или заверительным письмом). Копия запроса о предоставлении документов для проведения оценки и копия акта приемки-передачи документов прикладываются к отчету об оценке.

Эксперт-оценщик проводит анализ полученной информации на предмет ее полноты и достаточности для определения рыночной стоимости объекта оценки.
при необходимости оценщик направляет новые запросы с целью получить дополнительные комментарии и пояснения относительно состава предоставленных документов и содержащейся в них информации об объекте оценки.

Во избежание возможных обвинений в неоднозначном толковании заключения о стоимости, все разъяснения по вопросам, которые способны оказать влияние на результаты оценки, а также на понимание сущности и особенностей объекта оценки пользователем отчета об оценке, подтверждаются заказчиком письменно за подписью ответственных лиц.

Если отказ заказчика предоставить запрашиваемую информацию м. существенным образом повлиять на точность и/или достоверность результатов оценки, то данное обстоятельство отмечается в отчете об оценке. В тексте отчета указывается перечень документов, предоставленных заказчиком оценки (с указанием вида, наименования, номера и даты и выдачи документов).

Описание объекта оценки Описание объекта оценки содержит информацию, необходимую для установления качественных и количественных характеристик объекта оценки, в частности: - состав объекта оценки (земельный участок и улучшения в составе объект оценки); - назначение и текущее использование объекта оценки;
- описание местоположения объекта оценки (транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры, ближайшее окружение, удобство подъездных путей, иные факторы, влияющие на привлекательность и престижность местоположения объекта оценки);

- описание характеристик земельного участка (площадь, категория земель, разрешенное использование, наличие и состав коммуникаций, обустройство участка (дороги, газоны, тротуары), наличие ограждения, другие сведения);

- описание характеристик улучшений (год постройки, общая и полезная площадь, состав помещений в разрезе функционального назначения, строительный объем здания, группа капитальности, этажность, описание основных конструктивных элементов, состояние основных конструкций и уровень внутренней отделки помещений, состав коммуникаций и прочих инженерных систем; если объектом оценки является помещение или часть здания, в отчете об оценке приводится описание здания и описание оцениваемых помещений,

включая их расположение в здании; другие сведения);
- балансовая стоимость имущества на последнюю отчетную дату и реквизиты собственника имущества. Конкретный перечень рассматриваемых показателей д.б. связан с типом оцениваемой недвижимости.
Описание объекта оценки д. формировать у пользователя объективное представление об объекте оценки во всех аспектах, которые влияют на ценность рассматриваемого имущества.

Просмотров: 4526