Проект развития недвижимости и его экономическая оценка

Проект – система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов; технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению.

Проект развития недвижимости – система сформулированных в его рамках целей, направленных на увеличение ценности недвижимости (исходя из сделанных выше выводов).

Выбор правильного времени для запуска проекта развития недвижимости является особенно важным для инвестора – владельца недвижимости. Меняется общая экономическая ситуация, общество развивается, изменяются потребности пользователя, а с другой стороны, свойства самого объекта с возрастом ухудшаются. Основной проблемой, связанной с развитием недвижимости, является недостаток информации и трудности в прогнозировании будущих тенденций.

Проект развития является выполненным при условиях, что реализуются цели, поставленные владельцем и пользователем. Пользователь рассматривает объект с учетом требований по достижению определенных функциональных целей – изменение определенной среды деятельности или удовлетворение комфортности проживания для жильцов.

Помещения и связанные с ними услуги должны быть ориентированы на поддержку основной деятельности пользователей. С другой стороны, пользователь сам желает арендовать объект. Требованием владельца осуществление своих ожиданий, связанных с доходностью объекта.

Существенным разделом подготовки проекта развития недвижимости является оценка его экономической целесообразности. Целью экономической оценки является определение возможностей реализации проекта и определение его рентабельности с точки зрения владельца и пользователя (будущего пользователя).

Учет позиции пользователя является важным, поскольку с его точки зрения недвижимость должна быть экономичной, а если она таковой не является, пользователь может арендовать необходимые помещения в каком-либо другом месте.

С точки зрения владельца основными его целями являются сохранение, увеличение стоимости и арендуемости помещений, а так же их улучшение в соответствии с расчетными показателями доходности. С позиции владельца, количественным показателем экономической выгоды проекта является доход, получаемый на инвестиционный капитал.

Решения, касающиеся экономической эффективности проекта развития, нужно принимать на основе доходов и затрат на весь жизненный цикл объекта. При принятии решения, помимо затрат на снос и строительство, требуется учитывать затраты на функционирование и содержание объекта.

Выполнение экономической оценки проекта развития может быть разделено на следующие стадии: • оценка стоимости первоначального объекта недвижимости; • оценка затрат на снос и связанные с этим работы по изменению объекта; • оценка затрат на использование и содержание объекта; • оценка затрат на заемный капитал; • оценка доходов от продажи или аренды либо оценка выгод от собственного использования объекта.

При выполнении экономической оценки проекта развития недвижимости очень важным является выяснение конъюнктуры строительного рынка. Данные по строительной конъюнктуре влияют на начало реализации проекта и выбор функционального использования объекта. Методические основы оценки недвижимости и бизнеса будут приведены далее в этой главе.

Просмотров: 2534