Недвижимость способна удовлетворить все основные типы потребностей, а именно:
- Духовные
-Социальные
-Материальные
Согласно так называемой «пирамиде» Маслоу недвижимость удовлетворяет такие потребности, как ограждение от окружающей среды (осадки, температура и т. д.), потребности в безопасности (материальные); социальные такие, как потребности, обусловленные урбанизацией, потребности в поддержании социального статуса и другие; наконец, недвижимость удовлетворяет эстетические, духовным потребности (пример удовлетворения духовных потребностей – храмы, мечети ит.д.).
Нарастание потребностей происходит постепенно от материальных до духовных, и все эти потребности недвижимость способна удовлетворить.
Следовательно, недвижимость обладает полезными потребительскими свойствами, то есть полезностью (способность вещи удовлетворять потребности).
Кроме того, что недвижимость обладает полезностью, она обладает редкостью. Основным фактором редкости является местоположение.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что недвижимость ценна, т.е. обладает ценностью.
Вся человеческая история представляет собой процесс прогрессивного нарастания трудовой деятельности по созданию благ, а сама эта деятельность в решающей степени определяет все характеристики жизни общества.
Именно с этим процессом связана трансформация понятия «благо» в понятие «экономическое благо», называемое ценностью. Ценность отражает сочетание двух характеристик: полезности и редкости.
Причем редкость и субъективная оценка полезности определяется на базе теории предельной полезности (ценность блага определяется последней имеющейся единицы этого блага, удовлетворяющего наименее настоятельную потребность; пример: одному человеку хватит для проживания одной квартиры, у кого-то может быть две квартиры, но, имея одну-две квартиры, человек откажется от покупки третьей).
Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что развитие недвижимости – процесс направленный на повышение ценности, а именно на повышение эффективности использования недвижимости, улучшение потребительских свойств и повышение редкости.
При разработке проекта следует учитывать еще один немаловажный аспект: повышение эффективности использования недвижимости должно быть оправданным, с точки зрения не ущемления прав потребителей (условия проживания не должны ухудшаться). Это говорит о том, что повышение эффективности использования недвижимости необходимо для ее развития, но недостаточно.
Проект развития недвижимости должен разрабатываться с учетом определенных нормативов.
При всем этом становится ясно, что достичь максимальной эффективности развития недвижимости невозможно без эффективного управления ею. Развитие недвижимости - это ничто иное, как целевое управление. И именно управляющему решать, какой путь развития выбрать: простое воспроизводство или расширенное.
Эффективное управление недвижимостью предполагает наличие определенной концепции развития, что позволяет на основе сопоставления реальных и желаемых результатов определить эффективность принятия того или иного управленческого решения. Современна мировая теория и практика сходятся на том. Что глобальной целью управления недвижимостью является обеспечение роста ее ценности, которая количественно выражается ростом рыночной стоимости.
Принципиально важное значение имеет то обстоятельство, что величина стоимостного эквивалента любого объекта недвижимости непосредственным образом зависит от характера использования данного объекта.
1.Использование для целей потребления, то есть в данном случае экономическое благо совпадает с потребительским. В свою очередь, в соответствии с общепризнанной классификацией экономические блага подразделяются на частные (объекты индивидуального использования) и общественные (объекты коллективного использования).
Основными признаками общественного блага являются неделимость и особый характер ценообразования.
2. Использование в качестве товара. В соответствии с положениями экономической теории товары подразделяются на товары конечного потребления, которые после их приобретения трансформируются в потребительские блага, и товары промежуточного потребления, которые в дальнейшем трансформируются в факторы производства.
Как известно обязательным элементом совокупности факторов производства является недвижимость. Строго говоря, в режиме потребительского блага используется только жилищная недвижимость, а все остальные виды используются в качестве источника дохода. Применительно к недвижимости товаром конечного потребления является жилье, товаром промежуточного потребления является нежилая доходная недвижимость.
3. Использование в качестве источника дохода. Недвижимость представляет собой вещественную форму капитала, который в процессе использования обеспечивает возрастание своей первоначальной стоимости, различие возможных вариантов заключается в том, является ли недвижимость единственным фактором дохода (режим аренды) или одним из факторов доходности (недвижимость в составе бизнеса, например, предприятие). Недвижимость, как трудовой источник дохода – заработная плата, предпринимательский – прибыль, доход от собственности – рента.
Владелец может развивать свое недвижимое имущество либо через долговременное владение им, либо через его продажу после выполнения запланированных улучшений. С этой точки зрения недвижимость можно назвать доходной, т. е. это недвижимость, приносящая доход своему владельцу. Выбранный объект развития является важным с позиции управления недвижимостью, осуществляемого ее пользователем.
К примеру, развитие недвижимости требует инвестиций, что приводит к снижению прибыли в течение определенного периода. Однако это не означает снижение стоимости недвижимости и ухудшения финансового состояния ее владельца. После осуществления инвестиций. Как правило. Со временем будет происходить увеличение прибыли, на обеспечение которой « в будущем» и были направлены средства.
Прибыль не учитывает время ее получения и риски, связанные с этим. В показателе стоимости недвижимости отсутствует этот недостаток, так как она определяется на основе дисконтирования денежного потока, генерируемого в ходе её развития.
Целью управления стоимостью недвижимости является максимизация прибыли за счет ее развития с учетом возможного и необходимого изменения состояния системы имущественного комплекса (то есть вариант фактического использования должен быть приближен к наиболее эффективному).
Новости - Факты
