Глубокие знания и хорошее понимание ситуации необходимы для выбора стратегической цели. Анализ рынка и среды являются основой определения этих целей. Для получения полного представления важно провести необходимое исследование на региональном и муниципальном уровнях. Затем м.б. проведен более детальный анализ
Алгоритм исследования рынка
- регион
- город
-------округ
-----------районы
-----------кварталы/комплексы
Основы формирования и развития рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда.
Рыночный механизм м. трактовать как сложную систему связей, обеспечивающую уравновешивание многочисленных индивидуальных свободно выбранных решений продавцов товаров и услуг – с одной стороны, и покупателей – с другой.
В рыночной экономике в жилищной сфере принято различать два взаимодействующих рынка – рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг.
На первом рынке в качестве участников выступают субъекты, желающие приобрести жилье в собственность и субъекты, желающие продать или построить его.
На втором – домовладельцы, проживающие в своих домах и квартирах, собственники жилья, желающие сдать его в аренду, а также квартиросъемщики. Рассмотрим основные элементы этих рынков.
Если спрос на жилье подчиняется тем же закономерностям, что и спрос на прочие товары и услуги, то снижение цены на него д. привести к повышению спроса. Однако изменение спроса на жилье в зависимости от изменения цен на него имеет определенные особенности.
Эти особенности, прежде всего, связаны с отличиями в эластичности спроса по сравнению с другими товарами и услугами. Понятие «эластичность спроса» широко используется в теории рыночной экономики.
Эластичность спроса представляет собой частное от деления изменения спроса (в %) на вызвавшее его изменение цен (в %). Кривая спроса с ценовой эластичностью, равной 1, означает, что падение цен на 1% приведет к увеличению спроса на 1%. Если эластичность меньше единицы, то спрос считается относительно не эластичным, если же Э больше 1, то спрос считают эластичным, т.е. очень чувствительным к изменениям цен.
Однако спрос на жилье зависит не только от цены на него, но и от других факторов. Одним из них являются финансовые возможности населения и его платежеспособность.
Учитывая, что стоимость квартиры или частного дома является очень высокой по сравнению с другими товарами и услугами, на платежеспособность населения значительное влияние оказывает не только уровень доходов, но и развитость финансово – кредитных механизмов. При этом надо иметь в виду, что текущие доходы большинства населения России, нуждающегося в улучшении жилищных условий, являются относительно небольшими.
Поскольку рыночная экономика нацелена на получение прибыли, то инвесторов привлекают те сферы, где цены на товары выше затрат на их производство. Если цена построенного или реконструируемого жилого дома выше затрат на производство строительных и ремонтных работ, то инвесторы б. приобретать участки земли, жилые здания, нуждающиеся в реконструкции, нанимать рабочую силу и подрядные строительные фирмы для строительства и реконструкции жилищного фонда с целью их дальнейшей реализации.
В тоже время приток инвестиций в сферу воспроизводства жилищного фонда окажет влияние на состояние других рынков – подрядных работ, недвижимости, строительных материалов и т.п. Это влияние выразится в увеличении спроса на предлагаемую продукцию.
Следовательно, с увеличением спроса (например, на строительные материалы) б. увеличиваться и цены. Так б. происходить со всеми факторами производства, необходимыми для строительства и реконструкции жилищного фонда. Неоднородность жилищного фонда определяет и значительные различия в рыночных ценах на жилищные услуги.
Для того, чтобы определить рыночную цену жилищных услуг для конкретного жилищного фонда, западные экономисты часто используют гедонистический подход, который основан на разделении всей совокупности полезных свойств жилища на составляющие, которые имеют свою скрытую цену.
При этом характеристику жилищного фонда принято разделять на 3 группы – качество жилья, его размеры и характеристика участка. Эти группы м. включать в себя различное количество компонентов.
Остановимся на рассмотрении рынка жилищных услуг. На рынке жилья, сдаваемого внаем, продаются и покупаются жилищные услуги, а в качестве цены выступает квартирная плата.
Жилищные услуги, предоставляемые жилищным фоном, покупаются и продаются на рынке найма жилья, который отличается от рынка жилищного фонда неизменностью собственника, - собственность не переходит от одного лица к другому, а предоставляется во временное пользование за плату.
Как уже отмечалось выше, характеристики жилищного фонда неоднородны.
Качество жилищных услуг б. зависеть от уровня его комфортабельности, возраста строений и объема ремонтных работ, выполненных на протяжении его службы.
таким образом, объем жилищных услуг в определенной мере зависит от объемов технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, затраты на которые входят в состав квартирной платы, т.е. в конечном счете ложатся на арендатора.
Для наглядного представления взаимодействия рынков жилищного фонда и жилищных услуг воспользуемся графиком
