Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка означает, что рыночная стоимость зависит не только от текущего землепользования, но и от имеющихся альтернативных вариантов землепользования.
Данный принцип позволяет оценить максимально возможный доход от использования земельного участка и определить его максимальную стоимость независимо от того застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки. Определение ЛНЭИ осуществляется в два этапа.
1 этап: ЛНЭИ участка земли, как свободного. Если участок свободен от строений, то определяется какой объект наиболее эффективно построить с учетом юридических, физических и других ограничений, а также перспектив развития района.
2этап. Определяют ЛНЭИ участка с существующими улучшениями. На этом этапе изучаются возможность дальнейшего использования улучшений (с учетом ремонта и реконструкции) или его снос.
1. этап. Последовательность анализа ЛНЭИ свободного участка проводится в три стадии.
Первая стадия. Сопоставляются альтернативных вариантов освоения, застройки земельного участка. Отбор альтернативных вариантов осуществляют на основе изучения:
•рыночного спроса;
•потенциала местоположения;
•изучения правовой обоснованности застройки;
•изучения физических ограничений.
Анализ рыночного спроса позволяет определить:
во-первых, целевой рынок, т.е. потенциальных покупателей или арендаторов;
во-вторых, возможные предложения конкурирующих земельных участков в будущем.
Потенциал местоположения определяет:
- разрешенное использование земельного участка;
- особенности территориально-экономической зоны, в которой расположен земельный участок;
- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
- близость, доступность объектов необходимых для эффективной эксплуатации недвижимости;
- транспортная доступность;
- неудобства, риски.
Изучение прав. Правовое обоснование вариантов использования участка предполагает изучение возможных ограничений:
- правила зонирования;
-законодательство в области охраны окружающей среды;
- сервитуты.
Физические ограничения. Они могут быть обусловлены:
- размером, формой участка;
- рельефом, особенностями ландшафта;
- инженерно-геологическими условиями для строительства;
- наличием или отсутствием инженерной инфраструктуры и уровнем предоставления услуг.
Вторая стадия.Определение стоимости застройки по каждому альтернативному варианту.
Третья стадия.Определение финансовой обоснованности рассматриваемых вариантов застройки. На этой стадии изучаются:
- особенности вариантов застройки и источники финансирования;
- стоимость привлекаемых заемных средств;
- окупаемость объекта и ставка доходности (для инвестора).
Новости - Факты
