Риск присутствует в любой деятельности человека, в том числе и в сделках на рынке недвижимости.
Купля-продажа жилых помещений, совершается в условиях неопределенности и ограниченности информации о предмете сделки, об организации и реализации самой сделки.
Неопределенность присуща и условиям, в которых совершается сделка. Данные факторы являются основанием того, что и продавец и покупатель при совершении сделки подвержены определенному риску.
Покупатель должен отдавать себе отчет в том, что он вне зависимости от своего желания и так называемых гарантий продавца и посредников принимает на себя риски удачной или неудачной реализации покупки жилого помещения. В целом, покупатель квартиры рискует гораздо больше, чем продавец.
Он рискует своими деньгами, но у него есть еще неприятная перспектива: приобрести жилье, а потом его лишиться на вполне законных основаниях. Например, продажа жилплощади гражданам под воздействием угроз и принуждения; продажа одной квартиры нескольким покупателям; продажа квартиры по подложным документам; продажа с последующим признанием сделки недействительной.
В случае расторжения договора покупателю возвращается сумма сделки, указанная именно в договоре купли-продажи. Распространенная практика экономии налога для продавца или на оплате услуг нотариуса – объявление в договоре нереальной суммы, а оценочной, ниже которой сумма быть не может – опасна именно для покупателя. Ведь все, что заплачено за квартиру сверх указанной суммы останется в кармане мошенников.
Поэтому этап оценки рисков является составной частью осмысленной и безопасной покупки жилого помещения. Риски, которые содержатся в истории квартиры, как показывает опыт, чаще всего неотделимы от самой квартиры.
Основными рисками покупателя, характерными для процесса покупки жилого помещения, являются:
риск утраты приобретенной собственности или денежных средств, вложенных в покупку жилого помещения;
риск дополнительных (не плановых) финансовых издержек;
риск ограничений по пользованию жилым помещением;
риск увеличения согласованного интервала времени, через который покупатель будет обладать реальным полным правом владения, пользования и распоряжения жилым помещением;
риск не совершения осуществляемой сделки.
Типовыми основаниями рассматриваемых рисков могут быть:
несоответствие требованиям законодательства Российской Федерации порядка осуществления сделки, оформления необходимых документов
правоспособности сторон (покупателя, продавца, третьих лиц);
несоответствие заявленных и фактических сведений о правах на жилое помещение;
несоответствие заявленной стоимости жилья его рыночной стоимости;
наличие скрытых физических дефектов продаваемого жилья;
недобросовестность и/или непрофессионализм продавца и/или лица, оказывающего услуги по совершению сделки (посредника);
незнание норм законодательства, регулирующих процесс совершения сделок по купле-продаже жилых помещений и законных последствий при их несоблюдении;
не включение в оформляемые документы (договор купли-продажи, договор оказания риэлторских (информационных) услуг, акт приема-сдачи и т.д.) юридически обоснованных положений, обеспечивающих действенную (эффективную), а не устно заявленную, защиту прав покупателя;
недостаточное или формальное исследование истории покупаемого жилья (факторов, ограничивающих или препятствующих планируемым переходу и реализации права владения, пользования и распоряжения жилым помещением);
недооценка покупателем возможных потерь и их величины при совершении купли-продажи жилья или нежелание нести затраты по устранению рисков, присутствующих при покупке конкретного жилого помещения;
завышенные (не соответствующие действительности) характеристики (покупная стоимость, параметры квартиры, стоимость улучшений и т.д.).
При анализе информации об истории покупаемого жилья, следует обратить внимание на следующие основания потенциальных рисков покупателя:
наличие обременение, арестов на квартиру;
факт проживания в настоящее время или ранее в этой квартире несовершеннолетних детей;
выполнены ли условия (в случае их наличия), которые ранее были установлены при проведении прошлых сделок с данным жилым помещением;
наличие переходов прав по наследству, дарению, обмену в отношении данного жилого помещения или части его;
сегодняшнее правовое состояние другой стороны (продавца, посредника) сделки;
наличие споров по данному жилому помещению.
Человеку, не связанному с рынком недвижимости, обычно крайне сложно сориентироваться с тем, какие подводные камни ожидают его в русле приобретения жилья и как обойти их с наименьшими для себя потерями.
При этом всегда необходимо помнить прописную постоянно повторяемую истину "бесплатный сыр - только в мышеловке" и любые устные заверения о надежности, гарантиях, отсутствии рисковых ситуаций в практике конкретного посредника ничего не стоят и соответственно не обеспечивают защиту от нежелательных последствий.
Новости - Факты
