Рынок земли и факторы, влияющие на стоимость участка
Рынок земли
представляет собой совокупность экономических инструментов и правовых норм, регулирующих отношения между субъектами рынка по поводу использования земельных участков. Рынок земли является основой рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости как для бизнеса, так и гражданского населения.
В земельном кодексе выделены три группы субъектов земельных отношений:
1. субъекты Российской Федерации и местные органы управления;
2. граждане, их объединения и народы;
3. юридические лица и коммерческие организации.
Рынок земли отличается от характерных признаков конкурентного рынка.
1.Объекты на рынке земли сложно стандартизировать и продавать по образцам поскольку каждый земельный участок имеет конкретное местоположение и внешнее окружение.
2.Предложение на рынке земли не эластично.
3. На рынке земли в качестве товара выступают права на земельный участок. Сделки с землей затрагивают много юридических формальностей, требуют документального оформления и государственной регистрации.
4.Информация на рынке недвижимости (земли) не настолько открыта, как на конкурентном рынке, поскольку сделки имеют конфиденциальный характер.
5.Сделки с земельными участками требуют крупных инвестиций, поэтому рынок земли сильно зависит от доступности источников финансирования и, прежде всего, стоимости кредита.
6.Рынок земли отличается высокой степенью государственного регулирования, законодательными нормами и зонированием территорий.
Факторы, влияющие на стоимость земельного участка
Рыночная стоимость земельного участка формируется в процессе взаимодействия спроса и предложения.
Выделяют четыре группы факторов, влияющих на стоимость земли.
Первая группа. Экономические факторы, которые зависят от макроэкономического состояния и экономической ситуации в конкретном регионе.
На величину «спроса» на землю влияют:
а) уровень занятости населения;
б) величина дохода и уровень цен;
в) доступность источников финансирования;
г) издержки по оформлению и регистрации сделок.
На величину «предложения» земли оказывают влияние:
а) количество свободных участков земли под застройку;
б) стоимость строительных объектов;
в) налоги с продаж.
Вторая группа. Социальные и демографические факторы: численность и плотность населения, возрастной и профессиональный состав, средний размер семьи, миграция населения и т.д.
Третья группа. Государственное регулирование рынка земли:
а) правовое регулирование земельного рынка на федеральном и региональном уровнях;
б) территориально-экономическое зонирование;
в) государственная политика в области налогообложения, ценообразования и кредитования физических и юридических лиц.
Четвертая группа. Физические характеристики участка земли и окружающей среды:
а) природно-климатические условия;
б) физические характеристики (тип почв, рельеф, форма участка);
в) подверженность района местоположения участка негативным воздействиям среды (засуха, наводнение, оползни и т.п.).
Кроме указанных внешних факторов на спрос на земельные участки влияют субъективные факторы (особые условия продавца или покупателя, реклама