Результат оценки земельного участка существенно зависит от цели оценки, т.к. по-следние определяют вид стоимости и оцениваемое право. В этой связи выделяют четыре основные цели оценки:
1.удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;
2.создание базы для налогообложения;
3.реальное отражение в бухгалтерском учете;
4.составление государственного земельного кадастра.
Рассмотрим обстоятельства формирования целей оценки.
Первая цель. При оценке земельного участка, находящегося в свободном гражданском обо-роте, используются следующие виды стоимости:
- рыночная,
- инвестиционная,
- залоговая,
- страховая.
Под гражданским оборотом земель понимается их свободный переход от одного лица к дру-гому, осуществляемый в соответствии с гражданским и земельным кодексами.
По рыночной стоимости совершаются сделки с единичными земельными участка-ми, находящимися в свободном обороте.
Инвестиционная стоимость это оценочная стоимость земли плюс гипотетический доход от использования земельного участка в конкретном инвестиционном проекте, т.е. учитывает конкретные требования инвестора, его вкусы и предпочтения.
Залоговая стоимость земельного участка призвана обеспечить ипотечный кредит. При этом, согласно статьи 69 ФЗ №102 «Об ипотеке», ипотека здания или сооружения до-пускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение. В основе залоговой стоимости лежит рыночная стоимость предмета залога.
Однако, банки и иные кредитные институты учитывают риски, связанные с кредитной задолженностью и обращением на взыскание и его вынужденной продажи. Поэтому залоговая стоимость составляет 50 – 70 % от рыночной стоимости.
Дисконт по ликвидным объектам недвижимости и финансовым вложениям состав-ляет:
* квартиры 0,5;
* предприятия торговли 0,7;
* воздушные, морские и речные суда 0,0;
* автотранспортные средства 0,5;
* производственное оборудование 0,6;
* акции российских компаний 0,4;
* облигации федеральных займов 0,2.
Страховая стоимость земельного участка – это денежная сумма, на которую может быть за-страхованы разрушаемые элементы недвижимости. Страховая стоимость рассчитывается по методикам страховых компаний.
Вторая цель оценки – создание базы для налогообложения.
Налогооблагаемая стоимость земельного участка рассчитывается на основе нормативных документов, относящихся к на-логообложению собственности. По новому налоговому кодексу часть 2 ст.564 земельный налог предлагается рассчитывать от кадастровой стоимости (0,1-2%) или от нормативной цены земли. Нормативная цена земли согласно Постановлению правительства РФ №319 от 15.03.98 г. «О порядке определения нормативной цены земли» устанавливается органами исполнительной власти субъектов РФ.
Органы местного самоуправления могут повышать или понижать НЦЗ на 25%, но при этом она не может превышать 75% уровня рыночной цены, на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
Третья цель оценки. Учитывая возможность использования земельного участка в деловом обороте, очень важно зафиксировать в бухгалтерском учете ее реальную стоимость, по ко-торой она может быть передана в аренду, в залог, под эмиссионное обеспечение дополни-тельного выпуска акций или внесена в Уставный капитал, при различного рода объединениях. Оценочная стоимость земельного участка включается в основные средства предприятия по нормативной цене или по рыночной, определенной независимым оценщиком.
Четвертая цель оценки – составления государственного кадастра. Кадастровая или эконо-мическая оценка земель позволит отразить реальную стоимостную оценку земель РФ. По данным мирового сообщества Россия обладает:
• 55% черноземов;
• 60% древесины;
• 50% пресной воды,
что по оценке сообщества составляет примерно тридцать пять триллионов долларов США.
2 января 2000 г. принят закон ФЗ №28 «О государственном земельном кадастре». До этого, 25 августа 1999 г. принято Постановление правительства РФ №945 «О государственной ка-дастровой оценке земли» и 8 апреля 2000 г. принято Постановление №316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земли».
В этих постановлениях прописаны механизмы и технологии проведения кадастровой оценки земли.
Кадастровая оценка земли создается в целях информационного обеспечения:
1.государственного и муниципального управления земельными ресурсами;
2.государственного контроля за использованием и охраны земель;
3.мероприятий, направленных на сохранение и приумножение плодородия почв;
4.государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
5.землеустройство;
6.экономической оценки земли и учета стоимости земли в составе природных ре-сурсов;
7.установки обоснованной платы за землю;
8.иной деятельности, связанной с владением, пользованием и распоряжением зем-лей.
К основным документам государственного земельного кадастра относятся:
* единый государственный реестр земли;
* кадастровые дела;
* дежурные кадастровые карты.
В едином кадастровом реестре земли содержатся данные по земельным участкам:
а) кадастровый номер;
б) местоположение (адрес);
в) площадь;
г) категория земель и разрешительное использование земельных участков;
д) описание границ земельного участка;
е) регистрация вещных прав и ограничения (обременения);
ж) экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;
з) количественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия почв для отдельных категорий земли;
и) наличие объектов недвижимого имущества прочно связанных с земельным уча-стком.
Постановление правительства РФ №660 от 06.09 2000 г. «Об утверждении правил кадастрового деления территории РФ и правил присвоения кадастровых номеров к земельным участкам» предусматривает следующую схему « кадастровый округ – кадастровый район – кадастровый квартал (небольшие населенные пункты)».
Новости - Факты
